28 dez Inadimplência – Cobrar do Proprietário ou do Inquilino?

Trazemos este tema para nossa pauta do dia, alias ele nunca sai de pauta , apenas se torna mais presente, significativo ou urgente, em função da crise econômica que o Brasil vive com a volta da inflação e uma taxa de crescimento baixa e seus reflexos negativos na vida das pessoas e consequentemente na realidade condominial.

Independente da realidade deste ou daquele condomínio, bem como da qualidade de sua gestão, toda crise econômica agudiza as dificuldades dos condôminos em cumprir suas obrigações, o que vai exigir do administrador/síndico uma atuação mais ativa, seja no processo de cobrança, seja em uma administração que busque otimizar seus serviços com uma relação custo/benefício positiva.

Vamos nos ater na questão da cobrança dos inadimplentes. É importante saber que uma ação de cobrança incide sobre o titular da propriedade (proprietário), não cabendo envolver muitas vezes o morador da unidade, pois o morador é um termo genérico que identifica quem mora no prédio, mas este morador não responde pelo débito, como também a figura do inquilino. As ações devem ser dirigidas a quem cabe por direito a propriedade, pois uma ação indevida sobre um morador, inquilino ou um antigo proprietário pode gerar um passivo para o condomínio. Apesar desse ser um ponto primário, não é raro haver esse tipo de confusão e constrangimento. O condomínio não deve se envolver na relação contratual entre locador (proprietário) e locatário, são relações independentes.

Saber a quem cobrar é o primeiro passo, portanto é importante o condomínio manter um cadastro dos moradores atualizados, identificando os proprietários e demais moradores. Com relação aos proprietários ter seu cadastro com nomes, telefone, Emails e CPFs. A ausência dessas informações básicas prejudica o acionamento das ações de cobrança com atraso e aumento da inadimplência.

A forma de lidar com os devedores e seu processo de cobrança, varia muito de condomínio e do gestor. É natural que a cobrança que é feita em um condomínio de 10 unidades seja diferente de um condomínio com 100 unidades. De uma maneira geral deve-se observar a diferente natureza dos inadimplentes, os que são pontuais, eventuais e dos que são contumazes, rotineiros e habituais. Abrir uma negociação mais elástica com o devedor pontual, permitindo uma abordagem mais amigável, com um prazo maior para o pagamento do débito ou descontos possíveis é uma alternativa positiva. Por isso a cobrança do inadimplente deve sofrer uma análise caso a caso. O Síndico não tem poderes para isoladamente abater multas, juros ou parcelamentos excessivos, salvo se houver permissões na convenção, decisões de Assembleia ou de forma extrema o uso e costume do condomínio, o que geralmente tem efeitos muito ruins na administração do prédio. O Síndico responde civilmente criminalmente pelos seus excessos, por isso é importante o bom senso na negociação. Uma alternativa positiva, pois é baseada no que diz o Código do processo Civil (CPC) é fazer um parcelamento em até 6 vezes com 30% de entrada, pois é isso que reza o CPC em pagamentos parcelados judicialmente. É um parâmetro para o síndico negociar.

O condomínio deve adotar uma gestão ativa na contenção da inadimplência, muitas vezes uma conduta permissiva , excessivamente relaxada por parte da administração potencializa o atraso, como permitir pagamento sem multas , juros ou atualização monetária , parcelamentos longos e etc. Tudo isso cria uma esfera de impunidade para quem atrasa, comprometendo as finanças do condomínio, bem como favorecendo os devedores em relação a quem cumpre e se esforça em pagar em dia suas obrigações.

A cobrança dos devedores deve ter 3 fases distintas :

• 1ª – Cobrança Amigável ou Administrativa, com cartas de cobrança por parte da administração;
• 2ª – Cobrança Extra-Judicial – já com a presença do jurídico; e
• 3ª – a Ação Judicial.

A cobrança pode se processar no âmbito judicial de duas maneiras: ação de cobrança (conhecimento) que é a ação tradicional e a ação de execução de quotas condominiais em aberto. A partir da alteração do código de processo Cível (CPC) 2015, as quotas condominiais passaram à ser consideradas títulos executivos extrajudiciais, portanto podendo ser acionadas em uma ação de execução que é mais rápida que uma ação de cobrança. Algumas considerações para a ação de execução são importantes, sendo uma delas é que toda cobrança feita nas quotas condominiais esteja respaldada em decisões de Assembleia, ou seja a quota condominial ou mesmo uma cota extra deve estar aprovada em Assembleia, caso contrário a ação deverá ser de cobrança tradicional.

Enfim, a melhor maneira de se evitar uma alta inadimplência, além de uma postura ativa da administração no processo de cobrança é ter uma administração eficiente no seu todo, com um planejamento financeiro das obras e intervenções , a busca de um equilíbrio entre receita e despesas, com uma constante redução do custo, com revisão de contratos , economia na agua , luz e demais serviços, otimizando os recursos e uma melhor relação custo/benefício.